PRATICHE EDILIZIE 2018

Ci sono novità?

Si, ci sono delle novità circa il Testo Unico dell’Edilizia DPR. 380/01. Le novità sulle pratiche edilizie ci sono per effetto del DM 2 marzo 2018 entrato in vigore il 23 aprile, che contiene il primo elenco delle opere di edilizia libera, in attuazione dalla disciplina sulla Scia (D.lgs. 222/2016). Con questo breve articolo cerchiamo di fornire dei chiarimenti sulla normativa edilizia quando ci troviamo a parlare di manutenzione ordinaria, straordinaria, ristrutturazione 2018, a seguito dell’emanazione del decreto SCIA 2.

 

Che cos’è la MANUTENZIONE ORDINARIA e quali opere è possibile eseguire SENZA alcuna pratica?

L’Art. 6 del Testo Unico sull’Edilizia (T.U.) definisce gli interventi di manutenzione ordinaria come quegli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici o necessari ad integrare/mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti. Tali interventi sono eseguiti senza alcun titolo abilitativo.

Si precisa che per impianto tecnologico si intende quello di riscaldamento, condizionamento, idrico-sanitario, ricambio aria, elettrico e gas cottura, evacuazione fumi (canna fumaria o camino).

MANUTENZIONE ORDINARIA = NESSUN PERMESSO

Sono quindi opere che non richiedono alcun titolo edilizio, ad esempio:
  • la demolizione e ricostruzione dei pavimenti, degli intonaci dei tramezzi, o anche dei tramezzi stessi, solo nel caso in cui vengano demoliti per essere ricollocati esattamente allo stesso punto dell’originale;
  • la sostituzione delle porte interne, degli infissi esterni, quali porte, finestre e lucernari, solo nel caso in cui vengano sostituiti con elementi aventi identiche caratteristiche sia dimensionali che estetiche rispetto agli originali, e radiatori;
  • la creazione di controsoffittature in cartongesso;
  • tinteggiare pareti e soffitti interni ed esterni;
  • sostituzione caldaia, riparazione recinzione, installazione tende da sole, sostituzione e riparazione camini, sostituzione sanitari, riparazione impianti elettrici, di riscaldamento e gas;
  • installazione o sostituzione citofoni, videocitofoni, antenne e telecamere, tende, ringhiere, parapetti, cancellate, recinzioni, muri di cinta, grondaie, davanzali, cornicioni, tegole;
  • riparazione e/o sostituzione delle canalizzazioni fognarie senza apportare modifiche al percorso o alle dimensioni delle tubazioni.

Sono compresi anche interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio. Sono compresi, ad esempio, ascensori, montacarichi, servoscala e assimilabili, rampe, apparecchi sanitario e impianti igienico e idro-sanitario, dispositivi sensoriali.

Inoltre essendo stata abolita la CIL, Comunicazione Inizio Lavori, non occorre titolo nemmeno per:

  • le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni (ad esempio i ponteggi);
  • le opere di pavimentazione e di finitura di spazi interni ed esterni (ad esempio il ripristino, rifacimento e tinteggiatura facciate), anche per aree di sosta, che siano contenute entro l’indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico-comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati;
  • trattamento ferri di armatura arrugginiti;
  • il montaggio di pannelli solari, impianti fotovoltaici, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A (centro storico);
  • le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.

Per esempio per quest’ultimo punto “aree ludiche” si intendono le opere di installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento dei seguenti elementi:

  • opera per arredo da giardino (es. barbecue in muratura/ fontana/muretto/scultura/fioriera, panca) e assimilate;
  • gazebo, di limitate dimensioni e non stabilmente infisso al suolo;
  • pergolato, di limitate dimensioni e non stabilmente infisso al suolo;
  • ripostiglio per attrezzi, manufatto accessorio di limitate dimensioni e non stabilmente infisso al suolo;
  • tenda, tenda a pergola, pergotenda, copertura leggera di arredo;
  • elemento divisorio verticale non in muratura, anche di tipo ornamentale e similare.
 ATTENZIONE!

Occorre tuttavia rispettare le norme relative a:

  • antisismica
  • sicurezza
  • antincendio
  • questioni igienico-sanitarie
  • efficienza energetica
  • tutela dal rischio idrogeologico
  • codice dei beni culturali e del paesaggio

Ad esempio, per un edificio vincolato dalla Soprintendenza ai beni architettonici, è richiesta una specifica autorizzazione (nullaosta), anche nel caso di ripristino delle pitture o dell’intonaco in rapporto a decorazioni e affreschi di edifici storici.

 

Che cos’è la MANUTENZIONE STRAORDINARIA?

La MANUTENZIONE STRAORDINARIA, definita sempre nell’art. 6 del T.U., riguarda le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso.

Per ricadere in manutenzione straordinaria, bisogna realizzare interventi più invasivi di quelli ordinari però senza aumentare il volume della casa (ampliamenti) e senza alterarne la destinazione d’uso (per esempio, da abitazione a negozio).

 

Differenze tra CILA e SCIA: quali opere chiamano in causa una delle due?

La Cila, Comunicazione Inizio Lavori Asseverata, è stata introdotta nel 2010 con la Legge 73. Essendo una comunicazione, NON NECESSITA DELL’APPROVAZIONE DEL COMUNE.

Viene presentata dal proprietario, comproprietario, usufruttuario dell’immobile su cui verrà eseguito l’intervento (più in generale, chiunque sia titolare di un “diritto reale” sull’immobile, diritto reale: diritto su cose, oggetti), oppure dall’inquilino che utilizza l’immobile in base ad un contratto di affitto con il consenso del proprietario dell’immobile (in questo caso si parla di “diritto personale” compatibile con l’intervento da realizzare) presso il Comune (Sportello Unico per l’Edilizia SUE) territorialmente competente.

Anche un professionista abilitato (iscritto ad un ordine professionale, come un architetto, un geometra o un ingegnere) può presentare la CILA, se delegato da uno dei titolari (tutti i proprietari devono essere d’accordo). Il coinvolgimento di un professionista abilitato (“progettista” o “tecnico asseverante”) è comunque necessario per la compilazione delle dichiarazioni e asseverazioni di sua competenza. Il tecnico, difatti, dichiara che le opere realizzate sono regolari e realizza gli elaborati grafici (planimetrie, sezioni, prospetti etc.). Nella pratica è il tecnico a consegnare la Cila.

Le opere segnalate tramite CILA, potrebbero essere definite manutenzioni straordinarie “LEGGERE”.

MANUTENZIONE STRAORDINARIA LEGGERA = PRATICA CILA

Sono inclusi i seguenti interventi:

nuovi allacciamenti o rifacimento di fognature esistenti con modifiche del percorso e/o delle caratteristiche preesistenti;

il riordino degli spazi interni, con spostamento di tramezzi e divisori non portanti, l’apertura, la chiusura o lo spostamento di porte ed infissi, rifacimento di impianto fognario privato, realizzazione piscina esterna, installazione e posa in opera di canna fumaria etc..

Inoltre, abbiamo il rifacimento degli impianti elettrico, idrico, di riscaldamento, di condizionamento / climatizzazione, antintrusione all’interno del singolo appartamento o anche dell’intero fabbricato. Occorre precisare che per i nuovi impianti termici è obbligatorio il deposito della certificazione ex l. n.10/1999 a firma di un professionista, mentre per i nuovi impianti elettrici, gas e riscaldamento occorre redigere la Dichiarazione di conformità (DiCo) a cura dell’installatore.

Tra gli interventi di manutenzione straordinaria, soggette a CILA, sono ricomprese le opere consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere, anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari e/o del carico urbanistico (aumento di infrastrutture e opere collettive quali acquedotti, reti enel, gas), purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione di uso, ivi compresa l’apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne (non riguardanti le parti strutturali dell’edificio). In questo caso l’interessato trasmette all’Amministrazione comunale l’elaborato progettuale e la CILA attraverso un tecnico il quale attesta, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti, nonché che sono compatibili con la normativa in materia sismica e con quella sul rendimento energetico nell’edilizia e che non vi è interessamento delle parti strutturali dell’edificio.

La comunicazione CILA contiene al suo interno i dati identificativi e i documenti dell’impresa alla quale si intende affidare la realizzazione dei lavori, oppure la dicitura “lavori in economia” qualora sia il proprietario stesso a realizzare l’opera.

Per tutte le altre opere, non citate precedentemente, occorre la SCIA o il Permesso di costruire.

Semplificando la SCIA, segnalazione certificata di inizio attività, sostituisce la CILA, quando l’intervento riguarda opere strutturali, per cui occorre il progetto redatto da un Ingegnere e depositato al Genio civile (ufficio dove si depositano i calcoli strutturali). Esempi tipici sono la cerchiatura di una porta o finestra su muro portante, la realizzazione di un solaio, il rifacimento del tetto, il consolidamento delle fondazioni, dei pilastri o delle travi, etc.

MANUTENZIONE STRAORDINARIA PESANTE = PRATICA SCIA

Il permesso di costruire si usa invece per le nuove costruzioni, sopraelevazioni, ampliamenti o opere di ristrutturazione pesante.

 

Quali sono i tempi di accesso e la durata delle pratiche edilizie CILA e SCIA?

Circa i tempi, dipende molto dalla stesura della pratica: la CILA, quale comunicazione a carico del proprietario che non necessita di approvazione, ha efficacia dal momento in cui viene depositata. Vale lo stesso discorso per la SCIA. Diverso è il Permesso di Costruire che necessita dell’approvazione del Comune.

Inoltre, dove non occorre l’asseverazione del tecnico della conformità del progetto alle normative, i tempi sono brevi (compilazione di un modulo con allegati gli eventuali elaborati grafici). Negli altri casi, molto dipende dal Comune, in quanto occorre richiedere una visura degli atti abilitativi (accesso all’eventuali concessioni edilizie, permessi di costruire, SCIA, CILA che hanno interessato l’unità immobiliare) e confrontarli con lo stato effettivo dell’immobile per riscontrare eventuali difformità.

A differenza della SCIA e del Permesso di Costruire, la CILA NON HA UNA DURATA E NON PREVEDE IL DEPOSITO DI VARIANTI (modifiche al progetto iniziale), né in corso d’opera, né finali.

Inoltre, per alcuni tipi di intervento, occorre depositare il certificato di abitabilità e/o l’aggiornamento catastale.

 

Conviene ristrutturare la casa?

Secondo analisi statistiche, la ristrutturazione AUMENTA IL VALORE DELL’IMMOBILE FINO AL 19% (12% sottratte le spese sostenute per i lavori) e di conseguenza l’affitto richiesto può essere più alto del 22% rispetto alla media. Inoltre i tempi di vendita scendono da 6,6 a 5,4 mesi e quelli di locazione da 4,6 a 3,5 mesi.

A queste considerazioni si aggiunge il diritto alla detrazione fiscale ristrutturazioni edilizie (50%) in caso di manutenzione straordinaria nelle proprietà ad uso esclusivo (es. appartamento o villa unifamiliare) o di manutenzione ordinaria nelle parti comuni (condominio). È possibile richiedere, nei casi previsti, anche la detrazione per il risparmio energetico, bonus mobili e bonus verde con valori percentuali variabili a seconda dell’intervento.

 

Osservazioni finali

Le modifiche ed integrazioni al Testo Unico vanno nella direzione di una semplificazione delle pratiche edilizie. Ma semplificazione non è sinonimo di annullamento: semplificare non significa annullare la figura del Tecnico abilitato che rimane imprescindibile per una corretta interpretazione e attuazione delle norme nonché per una buona realizzazione delle opere sotto il profilo tecnico-funzionale ed estetico. Per questi motivi, InBuilding sarebbe felice di potervi assistere nell’espletamento delle pratiche edilizie per i vostri interventi piccoli o grandi, ordinari o straordinari che siano.

Visitate la sezione CONTATTI di questo sito per chiedere maggiori informazioni.


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