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B&B
TRASFORMARE LA TUA CASA IN UN BED & BREAKFAST? SEMPLICE!

I motivi per cui potresti pensare di aprire un bed & breakfast sono svariati: una parte della casa rimane libera con la volontà di sfruttarla; valorizzare una proprietà immobiliare in disuso; aumentare le proprie entrate familiari; avere un’alternativa all’affitto permanente; assecondare il piacere di accogliere persone in arrivo da tutto il mondo.

Questo settore rappresenta una scommessa? In generale, osservando i numeri e il trend, possiamo affermare di no! Il settore del B&B (acronimo di Bed & Breakfast) è ormai consolidato anche in Italia. L’ultimo rapporto disponibile risale al 2016 (redatto dal portale Bed-and-Breakfast.it) e riporta più di 25mila realtà attive interessando 40mila lavoratori per 8 milioni di pernottamenti all’anno con un fatturato annuo stimato in 270 milioni.

Bed & Breakfast: origini, cultura e opportunità

Ormai ci siamo abituati a questo termine anglofono e forse lo utilizziamo anche in modo improprio quando ci troviamo a scegliere un alloggio per le nostre vacanze. Dove nasce e quale significato racchiude?

Il termine B&B è nato nel Regno Unito e in Irlanda e le prime strutture che hanno avuto questo nome risalgono circa agli anni 20′. Soprattutto in Irlanda alcune famiglie locali avevano pensato di sfruttare le stanze che erano state lasciate vuote dai figli che avevano deciso di partire per cercare lavoro altrove, ospitando così i viaggiatori e le persone di passaggio in cerca di un riparo e di un pasto caldo per una notte.

“BED & BREAKFAST, TWO AND SIX” Così era scritto sulle insegne affisse all’esterno delle abitazioni per descrivere i servizi offerti (letto e colazione) e le tariffe richieste (2,6 scellini) a coloro che cercavano un luogo dove pernottare. Poche parole che non lasciavano dubbi sull’offerta e sul prezzo: chi sceglieva di fermarsi sapeva a cosa andava incontro.

Il successo mondiale di questa forma di ospitalità lo si deve al fattore umano che permette ai turisti di percepire gli aspetti tipici dell’ospitalità in famiglia: la semplicità e la genuinità dell’offerta unite ad un’aria di casa che mette a proprio agio. La formula rende diretta e più immediata la conoscenza del luogo. Il viaggiatore ha la possibilità di entrare in contatto con le componenti territoriali meno turistiche e più vicine alla vita quotidiana. Possiamo dire che il Bed & Breakfast può rappresentare l’interfaccia ideale tra il turista e il territorio, non solo per “essere” nella località ma per “vivere” appieno le opportunità che il territorio mette a disposizione con valore aggiunto rispetto ad altre strutture ricettive a carattere imprenditoriale.

Oggi il B&B rappresenta una fonte alternativa di guadagno per i proprietari ed un’alternativa più economica ed informale rispetto alle strutture alberghiere per i viaggiatori. Certamente sono accresciuti anche i servizi offerti oltre il semplice letto e colazione: wifi, accessori bagno, arredi ricercati, eventuali spazi esterni, bike sharing, climatizzazione, etc. Come detto nella prefazione, il B&B può essere la valida alternativa ad un immobile da affittare se hai delle paure nel concedere un affitto a lungo termine. Con la formula B&B tieni maggiormente sotto controllo ingressi e uscite, rimanendo di fatto sempre nella disponibilità del tuo immobile.

Come aprire un Bed & Breakfast a casa propria

Abbiamo iniziato l’articolo dicendo che aprire un B&B non è affatto difficile. Infatti la legge consente a chiunque di aprire un B&B all’interno del proprio appartamento con pochi adempimenti burocratici. La normativa di riferimento è quasi del tutto regolata a livello regionale per cui le informazioni che riporteremo sono quelle di riferimento per la regione Abruzzo (LR 78/2000 modificata dalle LR 5/2010 e 4/2011).

Dall’anno 2011 (uscita del nuovo codice del turismo), le persone che vogliono avviare un’attività di Bed and Breakfast hanno a disposizione due tipologie:

  • i classici B&B a carattere familiare, dove è previsto alloggio presso la propria residenza e offerta di cibi e bevande preconfezionate a colazione;
  • i B&B a carattere imprenditoriale.

I primi non necessitano di partita IVA e sono un’attività economica non imprenditoriale, i secondi invece sono imprese a tutti gli effetti. Nei passaggi che seguono ci riferiremo alla prima formula, quella a carattere familiare.

DEFINIZIONE

L’attività deve essere gestita avvalendosi della normale organizzazione familiare, con somministrazione per la prima colazione di cibi e bevande confezionati, fermo restando che queste ultime possono essere servite riscaldate. Lo svolgimento dell’attività non costituisce esercizio di attività imprenditoriale e non comporta mutamento di destinazione d’uso dell’immobile. Non è richiesto che il titolare (o esercente) abbia la residenza nell’immobile. L’esercente non può in ogni caso gestire altro Bed & Breakfast. Il limite massimo di alloggio consentito è di n. 4 camere e n. 10 posti letto, per ospitalità saltuaria o per ricorrenti periodi stagionali. Per rispettare il carattere saltuario dell’attività, il periodo di pernottamento dev’essere massimo di 30 giorni consecutivi.

REGIONE ABRUZZO = MAX 4 CAMERE E MAX 10 POSTI LETTO

ADEMPIMENTI
  1. Scegliere una denominazione univoca all’interno del proprio comune;
  2. Presentare una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). La modulistica può essere reperita tramite Internet o presso lo sportello SUAP (Sportello Unico delle Attività Produttive) del vostro Comune di pertinenza. Dopo aver presentato la SCIA si può aprire la struttura ricettiva anche immediatamente;
  3. Alla SCIA vanno allegati specifici documenti: la planimetria dell’unità immobiliare (con indicazione della superficie utile e dei vani e servizi delle aree di pertinenza, evidenziando le parti messe a disposizione degli ospiti), l’atto di proprietà o di affitto dell’immobile, dichiarazione sostitutiva di atto notorio circa il possesso da parte dell’immobile dei requisiti igienico-sanitari ed edilizi previsti, atto di approvazione dell’assemblea condominiale, nel caso di ospitalità in edificio condominiale;
  4. Successivamente va iscritta la struttura presso le locali A.A.P.I.T. o gli Uffici Turistici, per la sua classificazione e per la comunicazione degli ospiti alle Autorità di Pubblica Sicurezza;
  5. Si ha l’obbligo di esporre all’esterno il marchio identificativo del “Bed & Breakfast” secondo la tipologia definita dalla Regione e, nei locali destinati agli ospiti, la tabella dei prezzi;
  6. È consigliabile, ma non obbligatorio, stipulare un’assicurazione per il B&B, che eviterà possibili grane di qualsiasi tipo in caso di controversie con gli ospiti.

REGIONE ABRUZZO = POSSIBILE ANCHE IN APPARTAMENTO CONDOMINIALE (SE AUTORIZZATO)

REQUISITI
  1. I locali destinati all’esercizio dell’attività di soggiorno devono rispondere ai requisiti igienico-sanitari ed edilizi previsti dal comune;
  2. A meno che le camere non siano dotate di servizi propri, deve esserci a disposizione dei soli ospiti almeno un bagno completo di: water, lavabo, doccia o vasca, presa di corrente, specchio, chiamata d’allarme. Il bagno dovrebbe essere dedicato e diverso da quello utilizzato dalla proprietà;
  3. L’abitazione destinata all’esercizio dovrà assicurare i seguenti servizi minimi: servizio cucina, o di altro apposito vano, per la somministrazione della prima colazione, di superficie non inferiore a 6 m2, telefono ad uso comune, fornitura di energia elettrica e riscaldamento, fornitura di acqua calda e fredda nei lavandini e nelle docce o bagni, pulizia e riassetto dei locali, comunque, ad ogni cambio cliente, pulizia quotidiana dei locali, fornitura e cambio biancheria, compresa quella del bagno, almeno due volte alla settimana.
  4. L’obbligo dell’impianto di riscaldamento non sussiste per gli esercizi stagionali situati nelle località marine.
  5. Le camere da letto devono avere: una superficie minima per la camera singola di almeno 8 m2 e di 14 m2 per le camere doppie, al netto di ogni locale accessorio, un incremento di superficie di 4 m2 per ogni letto in più, alle camere destinate agli ospiti si deve poter accedere senza dover attraversare altre camere da letto o servizi. Le camere da letto devono essere inoltre dotate di: letto, comodino, lampada e sedia per ogni ospite, armadio, specchio e presa di corrente, cestino per i rifiuti.

REGIONE ABRUZZO = ALMENO 1 BAGNO (ANCHE COMUNE),

CAMERE SINGLE DA 8MQ E MATRIMONIALI DA 14MQ

 

Dopo aver letto le definizioni, gli adempimenti e i requisiti per aprire un B&B la pensate come noi sul fatto che è davvero semplice e alla portata di tutti essere imprenditori di sé stessi con questa interessante forma di ospitalità?

Trasformare, progettare, arredare la propria abitazione per un Bed & Breakfast

Vogliamo essere schietti! Se a livello burocratico per una volta siamo agevolati da un iter snello, bisogna dire con coraggio che inserire semplicemente un letto, un armadio ed uno specchio non trasforma le nostre camere o la nostra abitazione in un B&B sempre pieno di turisti. È necessaria un’attenta analisi del proprio immobile e del territorio in cui è immerso. Ti diciamo, per esperienza diretta e personale, che le case più richieste sono quelle che riescono a coniugare semplicità ed originalità, dove l’utente trova quel qualcosa in più che altrove non c’è. La tua attività si deve differenziare a livello di architettura, arredamento (interior design), servizi ed experience, cioè attività da proporre.

Riportiamo qui di seguito alcune caratteristiche ed osservazioni indispensabili per la trasformare casa in un bed&breakfast:

  • INFORMAZIONE. Racconta una storia con il tuo immobile. Fai scelte coerenti con il tuo territorio. Non ci aspetteremmo di trovare una casa di mare arredata in stile baita di montagna, vero? Cerca di far in modo che le camere dialoghino tra loro, come a seguire un percorso comune.
  • ORIGINALITÀ. Scegli arredi particolari, e non necessariamente costosi, per un mood non troppo scontato. Ogni ambiente ha un feeling diverso, che va rispettato e valorizzato agli occhi del turista.
  • CURA DEI DETTAGLI. Avremmo potuto scrivere anche qualità. La differenza spesso la fanno le piccole cose. Quante volte abbiamo sentito ripetere frasi del genere? La percezione di benessere degli ospiti alberga proprio nei dettagli. Un angolino con il camino acceso, una piccola biblioteca, una selezione di amari e liquorini fatti in casa della tradizione, dolcetti, saponi ed essenze bio profumate, cioccolatini sul letto… quanto costano questi dettagli? Poco sia in impegno che economicamente, ma possono aiutarti a migliorare l’idea che il turista ha di te e del tuo territorio.
  • SERVIZI. Servizi, servizi, servizi! Extra e non solo. A parità di costo certamente si sceglie una location con più servizi. Spesso chi vuole risparmiare è comunque disposto ad aggiungere qualche euro in più a notte per ricevere servizi aggiuntivi. A cosa ci riferiamo? Rientrano scelte progettuali fatte a monte come predisporre un bagno privato per ogni camera (eh sì, l’indipendenza è sempre vincente!), televisore, wifi, terrazzino per colazioni, camino o stufa, barbecue, giochi per bambini, fasciatoi, spazio per animali, biciclette, posto auto, convenzioni con piscina o centro benessere…

INFORMAZIONE – ORIGINALITÀ – CURA DEI DETTAGLI – SERVIZI

 

Questi fattori cardine insieme a molti altri di minore importanza, sono da considerare prima di iniziare a trasformare la propria casa in un bed&breakfast. Ed è il motivo per cui usiamo la parola PROGETTO. Una volta realizzata la trasformazione o conversione, inizia la gestione del proprio B&B. Su questo aspetto non ci concentreremo in questo articolo, ma saremo felici di condividere la nostra esperienza e le nostre idee direttamente con te in fase progettuale. Nella gestione potresti essere agevolato da alcune scelte come una dotazione minima di impianto domotico per visionare lo stato di alcuni alloggi, accendere o spegnere luci, aprire un cancello… il tutto da remoto! Capisci che aspetti del genere vanno concepiti in una fase iniziale per evitare di trovarsi impreparati ed esclamare “peccato, a saperlo avrei potuto…”.

 

Osservazioni finali

Un’idea del genere può essere alimentata e supportata da alcuni strumenti agevolanti a livello fiscale. Forse è da un po’ che pensavi di rinnovare o ristrutturare casa e ti chiedevi se ne valesse la pena. Riconfigurando gli spazi, rifacendo parte degli impianti tecnologici, … puoi accedere ai bonus ristrutturazione e bonus mobili (si, puoi anche arredare!) previsti anche nell’anno corrente. Quindi questa idea che possiamo averti invogliato a coltivare ha tutti i presupposti per poter essere messa in atto.

Potresti vedere il tutto come un’impresa troppo ardua? La trasformazione e la progettazione di un’abitazione in un bed & breakfast è per noi di InBuilding sicuramente un’esperienza emozionante e motivante. Ci piacerebbe davvero molto poterti offrire consulenza in materia, ascoltare le tue richieste e idee, seguirti nel percorso e vedere realizzato il tuo desiderio!

Visita la sezione CONTATTI di questo sito o vienici a trovare direttamente in sede per chiedere maggiori informazioni.



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